부동산 매매를 앞두고, 매수인은 매도인에게 가계약금을 먼저 지불함으로써 계약을 진행하겠다는 의사표시를 하고 계약의 우선권을 확보하곤 합니다.

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그런데 매수인 입장에서는 부동산 매매를 위해 대출이 필요한 경우가 많다 보니 다음과 같은 질문을 하거나 요구하기도 합니다.

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"대출이 안되면 가계약금은 돌려주는 거죠?"

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매도인 입장에서는 어떻게 해야 할지 난감할 수밖에 없는 사안인데요, 매수인이 매도인에게 돈을 돌려달라고 제기한 소송에서 어떤 판결이 내려졌는지 함께 살펴보시죠.

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​사건은 어떻게 시작됐을까?

 

매수인은 오피스텔 매수를 검토하면서 '매매 대금의 대출이 확정될 경우에 계약하겠다'는 의사를 밝혔고,

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부동산 중개인으로부터 '대출이 안되면 가계약금은 돌려준다'는 설명을 들은 뒤 매도인에게 1,500만원을 송금하였습니다.

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하지만 대출이 원하는 만큼 나오지 않자 매수인은 송금한 1,500만원의 반환을 요구하였지만 매도인은 반환을 거절하였지요.

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이에 매수인은 매도인에게 1,500만원을 반환하라는 소송을 제기하였는데요, 매도인의 소송 대리인으로 저희 『법무법인 변화』의 문강석 변호사가 나서게 되었습니다.

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매수인은 왜 돈을 돌려달라고 했을까?

 

- 이 돈은 정식 계약금이 아니라 가계약금이다.

- 대출이 나오지 않으면 돌려받기로 한 돈이다.

- 정식 계약서에 서명한 사실이 없다.

 

 

 

매도인은 왜 돌려줄 수 없다고 했을까?

 

- 부동산 계약의 핵심 내용은 이미 특정되었고, 가계약금은 언제든 반환되는 돈이 아니라 매수인이 변심할 시 매도인에게 귀속되는 해약금 성질의 금원이다.

- 대출 여부는 매도인이 책임질 수 있는 영역이 아닐뿐더러, 매수인의 개인적인 자금 계획에 불과하다. 해당 조건에 대해 합의한 사실도 없다.

- 계약을 진행하지 않기로 선택한 쪽은 매수인이다.

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​이 분쟁에 대한 법원의 판단은?

 

법원은 원고(매수인)의 청구를 기각하고 피고(매도인)의 손을 들어주었습니다.

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매매목적물, 매매 대금, 진행 일정 등 본질적인 요소들이 정해져 있었으므로 부동산 계약의 핵심 내용이 이미 특정되었다고 판단한 것입니다.

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또한 가계약금은 해약금의 성질을 가지므로 매수인이 계약을 진행하지 않기로 선택했다면 그 금원은 돌려받을 수 없는 것이 거래 관행이라고 하였습니다.

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​'대출 성공 시 계약' 조건은 유효할까?

 

많이들 오해하시고 실제 분쟁이 되는 부분입니다. 이 사건에서도 매수인은 대출 확정을 조건으로 걸었고, 따라서 그 조건이 이루어지지 않았으니 돈을 돌려받아야 한다고 생각했죠.

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하지만 법원에서는 대출이 나와야 계약한다는 사정은 '매수인 개인의 자금 사정'에 해당하고, 매도인이 그 조건에 명확히 동의했다는 증거가 없다면 계약의 효력을 좌우하는 요소로 보기 어렵다고 판단했습니다.

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즉, 대출이 나오지 않았다는 사정만으로 곧바로 계약이 무효가 되거나 가계약금이 반환되어야 하는 것은 아니라는 의미입니다.